どーも、元銀行員のおしのと申します。
銀行員時代からファイナンシャルプランナーとして活動しているまで、よく相談される内容の中に
「住宅を購入して住宅ローンを払っていくのと、賃貸に住み続けるのはどっちがいいの？」
という質問をよく受けてきました。
今回はよく皆さんが悩まれるこの内容について、話していきます。
住宅購入のメリット
①ローンが終了した後は、住居負担費用が減る
住宅購入の場合、住宅ローンを組む人がほとんどですが、ローンを完済した後はそれ以降家賃に代わるものは払う必要が無くなります。
その為、次にも述べますが、退職後に家賃となるものを心配する必要が無くなります。
退職後はほとんどの人は収入が大きく落ちます。まして今後長い目で見ると、現在の深刻な少子高齢社会により今後の年金制度が上手く機能するとも思えません。
深刻な少子高齢社会問題に対して、政府がこれといってまだ本腰を上げて取り組んでいないですしね。現在のような状況では、なかなかこの深刻な問題を解決することは現実的に考えて厳しいです。
このように２０年後、３０年後の将来を考えた時、現在の年金制度は正直言ってあまり期待できないという背景があります。少なくとも支給年金額は減る可能性が高いです。
その為最近では個人年金として、個人で保険会社で積み立て始める人がかなり増えてきました。
将来的に年金にあまり期待できない以上、家賃の支払いがあるかどうかというのは、退職後の生活においてかなり大きなポイントです。
マイホーム購入の場合は、住宅ローンの支払いが終われば以後、毎月何万円という家賃の支払いとなる支出がなくなるので、今以上に大きなメリットになると考えられます。
②老後の心配が少ない
これは先ほどと重複するところがありますが、マイホームを購入した場合、老後の心配が大きく減ります。
自分の所有の住む家が確保できているというのは、体が弱っていく老後の生活においてかなり助けとなります。
例えば高齢者が１人で賃貸を申し込もうとすると、不動産会社は大概嫌います。
安定した収入が得られなかったり、孤独市の問題だったり、何かと問題が若い人に比べて起きやすいためです。
マイホームの場合はローン完済以降であればたとえ収入が減っても住み続けることは出来ますが、賃貸の場合は高齢となって予想していた以上に収入が減った場合などは、より家賃の安いところを探して転居を余儀なくされます。
そういった老後のことを考えた時、マイホームを持っているか、生涯家賃を支払い続けなければいけないかで、気持ちの面でも生活面でも大きく変わります。
③資産として残る
これもマイホームを購入するうえでのかなり大きなポイントになります。
賃貸の場合は家賃、マイホーム購入の場合は住宅ローンを毎月支払っていきますが、両社の大きな違いは、支払っていった支出の先に「資産として残るものがあるかどうか」ということです。
賃貸の場合は家賃を一生払い続けても何も資産として残りませんが、マイホーム購入した場合は住宅ローンを支払っていき、住宅ローンを完済した後も、土地と建物は資産として残るということです。
住宅購入のデメリット
①転居（引っ越し）がしにくい
住宅購入のデメリットとして、引っ越しがしにくいというマイナス点があります。
例えば他県への転勤を言い渡された時など、マイホームを購入している場合は、単身赴任せざるを得ないことが多く、妻や子供など家族とともに過ごす貴重な時間が少なくなってしまいます。
また、何かの事情があって別の場所に引っ越したいということになった時、賃貸であれば比較的簡単に引っ越しが出来るのに対して、マイホームの場合は土地と建物を売ってから引っ越しなどをしていくこともあり、マイホームが足かせとなってしまう場合があります。
②維持費、固定資産税等の税金がかかる
マイホームを購入した場合、賃貸と比べて余計にかかるものに大きく次の３つがあります。
①維持費（毎年１０万程度）
②税金（毎年２０～３０万程度）
③火災保険料（毎年２万程度）
賃貸にはないこれらの費用がマイホーム購入には付いてきます。
ただ、これらの費用がかかってくる分、一見マイホームの方が賃貸よりも費用がかかりそうですが、マイホーム購入の場合は住宅ローンが終わった後は、家賃に代わる費用の支出がなくなるので、長期で比較した時は、一生賃貸で家賃を払い続ける場合とほとんど出ていく費用は変わりません。
③住居費用が変えられない
これもマイホーム購入が持つデメリットの1つです。
「住居費用が変えられない」というのは、例えば住宅ローンで毎月６万円を支払っているとして、途中で会社の都合等で大きく給料が減ってしまったような場合は、年収が減ったので住宅ローンの支払い額を減らしてください、という訳にはいきません。
賃貸の場合は年収が上がった場合も下がった場合も、状況に応じて物件を変えて家賃の調整が出来ますが、住宅ローンの場合はこういった融通が利かないという点があります。
賃貸に住むメリット
①転居（引っ越し）がしやすい
賃貸に住むメリットとして一番大きいのは、何といってもこの「転居（引っ越し）がしやすい」ということです。
会社の都合等で転勤になった場合、マイホームを持っている場合は、単身赴任を余儀なくされることも多々ありますが、賃貸の場合は家族一緒に引っ越すことができ、家族と過ごす時間を失わずに済むことができます。
マイホームを持っている場合は土地と建物を売れば移動できますが、やはり賃貸に比べればそういった時の行動の制限には大きく違いが出てきます。
②収入に応じて住居を変えられる
賃貸に住む場合、「収入に応じて住居を変えられる」というメリットがあります。
先ほども話しましたが、例えば会社からリストラを受けて転職をし、その結果収入が下がってしまったといったような場合、賃貸に住んでいる場合は、より家賃を抑えた住居に引っ越すことが出来ます。また、反対に給料が大幅に上がったような場合は、より家賃の高くて質の良い物件に移動することもできます。
これに対してマイホームの場合は、毎月の住宅ローンの支払額は決まっている為、たとえ年収が変動したとしても、それに合わせて住宅ローンの支払い額を大幅に下げたりすることは出来ません。どうしても払えない場合は、マイホームを売却するという選択肢を取る必要も出てきます。
賃貸に住むデメリット
①一生家賃を払い続けなければいけない
賃貸の場合、まず挙げられるデメリットは、賃貸でいる以上「一生家賃を払い続けなければいけない」ということです。
退職後は収入もガクッと減る人が多く、また、今後の年金受給問題（年金が思ったほどもらえなくなる）を考慮した時に、同じ家賃では生活し続けることが出来ない、生活水準を下げなければいけないといったことが起きてくる可能性があります。
これに対してマイホームの場合は、ローンの完済後は家賃となる費用が無いため、その点については不安が減るということになります。
②老後が不安
先ほどとこれも重複する部分がありますが、賃貸の場合、高齢になった時に、収入の低下等何らかの事情で引っ越しを余儀なくされた時、自分で新しい住まいを探す必要が出てきます。
不動産会社は高齢者への賃貸に対して消極的な面がある為、思ったような物件探しが出来なかったりするという可能性があります。
一生住み続けられる家があるかどうかというのは、老後を考えていくうえで大事なポイントになってきます。
③資産として何も残らない
そして最後に最も大きなデメリットとして、家賃を一生払い続けても「資産として残るものが何もない」ということです。
先ほど住宅購入のデメリットの項目でも触れたように、マイホームを購入した場合と、賃貸に一生住み続けた場合を長期（約５０年）で比較した場合、その両者には支出に対して大きな差はありません。
マイホームの場合は、固定資産税や維持費、火災保険料等がかかりますが、賃貸の場合は家賃を一生払い続けていかなければいけません。
長い目で見た時は、両者には支出に関して大きな差はありませんが、マイホーム購入の場合は、土地と建物と言う「資産が残る」のに対し、賃貸の場合は「資産として何も残らない」という大きな差があります。
資産として残らないというのは、賃貸における大きなデメリットです。
ぶっちゃけどっちがいいの？
実際ぶっちゃけどっちがいいの？ってことなんですが、あくまでファイナンシャルプランナーの僕の立場としては
全国転勤が頻繁にある場合を除いて、「マイホームの購入」を押します。
全国転勤が２～３年に１度あり、定年まで決まった地域（県、地方）で住むということが可能性として低い場合は、賃貸の方がいいと思いますが、
基本的に同じ地方内くらいの距離内の転勤であったり、遠方への転勤があってもまた何年後か戻ってくることが分かってるような職場の場合は、マイホームの購入を勧めます。
理由としては、休日に返ってこれるくらいの距離内での転勤地であれば、どこへ行っても休日にはマイホームに帰省して家族団らんの時間を過ごすことが出来ます。
平日は基本的に朝早く出かけ、夜遅くに帰ってくる（飲み会が多い人は特に）ような生活をしている方は多く、そういった方たちは、たとえ平日もマイホームで過ごせたとしても、どっちにしろほとんど家にいないわけで、家族団らんの時間はほとんどないといってもいいです。
たとえ平日のみ単身赴任してたとしても、休日にマイホームに戻ってこれるような場所であれば、
平日朝早く出勤して夜遅く帰ってきて、子供たちと遊べるのは休日だけという、単身赴任していないマイホーム利用者たちと実質的にはそれほど差はないということです。
何といっても「最終的に資産として残るかどうか」というのは大事なポイントです。
せっかく同じだけ毎月何万円という支出を出していくのなら、最後にできるだけ資産を残しておきたいものです。
もちろんどちらが正解と言うのはありません。あくまでいちファイナンシャルプランナーの立場からの意見です。
是非参考にしてみてください。
