どーも、元銀行員のおしのです。
今回はフラット３５について話します。
住宅ローンをこれから組もうと検討している人で、フラット３５に注目する人は多いですからね。
実際私のところにも、フラット３５について色んな人が相談に来ています。
では、早速いきましょう。
フラット３５とは？
フラット３５は、住宅金融支援機構（以下、住構）という機関が、各銀行と提携してやっている「３５年固定金利の住宅ローン」のことです。
実際は、提携しているというか、各銀行が住構の代理販売をしているという形ですね。銀行がお客さんに融資するわけではなく、住構がお客さんに融資する形になります。
お客さんが支払うローンの利息も当然、住構の利益になっていきます。
そしたら、銀行側としてはフラット３５を代理販売しても意味ないじゃん、ただのボランティアじゃんと思うかもしれませんが、
銀行は、フラット３５を販売するときに、自由に手数料を決めることができます。
この手数料が、フラット３５を販売した時の銀行の利益になります。
この時大体、融資額の２％程度の手数料を設定している銀行が多いです。
３０００万円融資した時は、単純計算で
３０００万円×２％＝６０万円（銀行手数料）
ということになります。
「こんなに手数料取るのか！」と思う人も多いと思いますが、どこの銀行の大体似たり寄ったりでこれくらい取ります。
たまに、銀行手数料は３万円（消費税別）などとしている銀行もありますが、こういった銀行は他の銀行よりも金利を高くしていて、実質は２％じゃ収まらないほどの手数料を取っていたりします。
フラット３５のメリット
①３５年間、金利の上昇を気にする必要がない
何といっても最大のメリットはこれで、フラット３５を組む人のほとんどはこの理由です。
フラット３５は、住宅ローンを借りてから完済するまでの間、金利が固定されているので、金利上昇の心配をすることがありません。
変動金利や短期間固定金利（２０年固定など）の場合、途中で金利が大きく上昇した場合に、家系を圧迫してしまう可能性があります。
一方フラット３５の場合は、そういった金利上昇を気にすることが無いので、ローンを組んでから完済までの間の返済計画が立てやすいです。
②団体信用生命保険（通称：団信）に加入できない人でも住宅ローンを組むことができる
２つ目の理由はこれです。
団信に加入できない人でもフラット３５で住宅ローンを組むことができるという点です。
団信とは、団体信用生命保険の略で、もし住宅ローンを借りている人が、返済途中で死亡してしまった場合や高度障害を負った場合、その時点で借りている住宅ローンの残高は、保険会社が代わりに一括返済をしてゼロにしてくれるという保険です。
そのため団信に加入していれば、万が一のことがあっても、残された家族に借金を引き継がせないないという点で安心です。
通常、団信の保険料は銀行が負担してくれるので、お客さんは住宅ローンを組む時に無料で団信に加入できます。
ただ、この団信はあくまで「生命保険」なので健康状態の審査があります。
審査に通らない場合は団信に加入できず、団信に加入できない場合、ほとんどの銀行では住宅ローン自体を組むことができないようになっています。（団信はほとんどの銀行で住宅ローンを組む上での必須条件となっています。）
しかし、フラット３５では団信は「任意加入」となっているので、団信に加入しなくても住宅ローンを組むことができます。
これにより、団信の審査が通らないから通常の銀行の住宅ローンは組めないって人も、フラット３５を利用することで住宅ローンを組むことができます。
フラット３５のデメリット
①変動金利や短期間固定金利（１０年固定金利など）に比べると金利が高い
フラット３５は金利上昇のリスクがない分、変動金利や短期間固定金利（２０年固定金利など）に比べると金利が高いです。
変動金利が現在０．５％程度
２０年固定金利が現在１．０％程度
フラット３５の金利が１．０～１．５％程度（自己資金を借入金額の１０％以上入れれば１．０％程度で、自己資金を借入金額の１０％未満しか入れない場合は１．５％程度の金利が適用されます。）
例えば３０００万円で３５年返済で住宅ローンを組んだ場合、金利０．５％と１．０％、１．５％でどれくらい変わるかシミュレーションしてみます。
【０．５％の場合（変動金利）】
毎月返済額77,875円（ボーナス返済なし）
合計支払利息2,707,757円（約２７０万円）
【１．０％の場合（フラット３５金利優遇あり）】
毎月返済額84,685円（ボーナス返済なし）
合計支払利息5,567,998円（約５５７万円）
【１．５％の場合（フラット３５金利優遇なし）】
毎月返済額91,855円（ボーナス返済なし）
合計支払利息8,579,239円（約８５８万円）
変動金利についてはあくまで０．６％から３５年間変わらなかった場合の利息なので、３５年もあれば結構ズレてくるはずです。
ただそれでも、合計支払利息は１．０％と比較すると約３００万円、１．５％と比較すると約６００万円ほど違ってきます。
金利上昇のリスクのことを考えれば仕方ないですが、この金利の高さは、フラット３５のデメリットの一つではあります。
②団信に加入する場合は、高い団信保険料を負担しなければならない。
通常の住宅ローンでは団体信用生命保険（通称：団信）が原則加入であり、保険料についても銀行が全て負担してくれるため、本人の自己負担はゼロで団信に加入することができます。
これにより、万が一本人が死亡したり高度障害を負ったりした場合でも、保険会社が残りの住宅ローンを一括返済してくれるので、残された家族に住宅ローンの負担を残す心配がなくなります。
これに対して、フラット３５の場合は団信は任意加入であり、本人が団信保険料を負担すれば加入することができます。
フラット３５で団信に加入する場合は、団信保険料を毎年負担していくことになりますが、その保険料は高く、
仮に３０００万円の住宅ローンをフラット３５で組む場合、団信の合計保険料は３００万円以上になります。
なので、無料で団信に加入できる通常の住宅ローンに比べて、フラット３５の、団信が自己負担になるという特徴は、かなりマイナスなポイントになります。
ぶっちゃけフラット３５と通常の住宅ローンってどっちがいいの？
平成２８年度に行われた住宅市場動向調査では、約３０％の人がフラット３５を選択しているという結果になっています。
３人に１人くらいの割合ですね。私が銀行にいた時も大体その程度だったかなと思います。
逆に言えば３人のうち２人は通常の住宅ローンということになります。
ぶっちゃけフラット３５と通常の住宅ローンってどっちがいいの？っていう話なんですが、
個人的には通常の住宅ローンで組んだ方がいいと思っています。
一番の理由としては、先ほど話しました、フラット３５は団信が任意加入であるという点です。
３０００万円をフラット３５で借りて団信に加入しようとした時に、支払う団信の合計保険料は３００万円以上です。
通常の住宅ローンであれば、この３００万円以上の保険料は銀行が負担してくれます。
住宅ローンを組む上で団信に加入しないというのはかなりリスクが高いです。
もし仮に残り２０００万円の借金を残して、本人が死亡してしまったとすると、残された家族にとってはかなりの負担になりますし、残された家族が払えなければ、マイホームも手放さなければいけなくなります。
ファイナンシャルプランナーの立場として言わせてもらうと、住宅ローンを組む上で団信は必須だと思っています。（病気でどうしても団信に加入できない場合は除く）
また、個人的には固定金利と変動金利を比べた時、変動金利の方が良いと思っているという点もあります。
変動金利の方が良いという理由については、別の記事で挙げていますのでこちらを参考にしてみてください。（参考：変動金利と固定金利はどっちがいいの？）
こういったことを踏まえて、フラット３５よりも個人的には通常の住宅ローンを勧めます。
是非参考にしてみてください。
